Come dichiarare i redditi Airbnb e Booking nel 2026? Se affitti un appartamento su Airbnb o Booking, sai bene che la gestione degli incassi può diventare un vero rompicapo. Molti proprietari arrivano alla scadenza della dichiarazione dei redditi con un dubbio atroce: “Quale cifra devo indicare esattamente al Fisco?”.
Nel 2026, con l’entrata in vigore del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e i flussi di dati della direttiva DAC7, ogni discrepanza tra quanto incassato e quanto dichiarato viene rilevata automaticamente dall’Agenzia delle Entrate.
L’errore del “Netto”: perché i tuoi calcoli potrebbero essere sbagliati
L’errore più comune è pensare di dover pagare le tasse sulla cifra che effettivamente ricevi sul conto corrente.
In realtà, la tassazione va applicata sul valore lordo della prenotazione. Se l’ospite paga 1.000€ e tu ne ricevi 850€ (perché il portale trattiene la sua commissione), la tua base imponibile è 1.000€. Dichiarare il netto significa omettere parte dei ricavi, esponendosi a pesanti sanzioni.
Il mistero della Ritenuta d’Acconto del 21%
Qui la faccenda si complica. Airbnb, Booking e gli altri portali che intervengono nel pagamento operano, per legge, una ritenuta del 21%. Molti host pensano: “Hanno già trattenuto i soldi, quindi sono a posto con il Fisco”.
Purtroppo, quasi mai è così. La ritenuta è, come dice il nome, un “acconto”. Il saldo finale dipende dalla tua situazione complessiva.
Il problema del 26% sulla seconda casa
Dal 2024 (regola confermata per il 2026), la cedolare secca sulla prima casa è al 21%, ma sale al 26% dalla seconda in poi.
- Il portale trattiene sempre il 21%.
- Se quell’immobile per te è il secondo, devi versare un ulteriore 5% di differenza.
Se non gestisci correttamente questo conguaglio in dichiarazione dei redditi, risulterai debitore verso l’Agenzia delle Entrate anche se pensavi di aver già pagato tutto tramite il portale.
Ritenuta e Certificazione Unica: i conti tornano sempre?
A fine anno, i portali rilasciano la Certificazione Unica (CU), che attesta le somme trattenute. Ma cosa succede se Booking non ha incassato direttamente? O se la ritenuta è stata applicata per errore all’agenzia immobiliare che ha affittato per tuo conto il tuo immobile?
Ci sono casi in cui quella ritenuta non doveva essere operata, o casi in cui mancano all’appello versamenti fondamentali che spettavano a te.
Ti senti smarrito tra Certificazioni Uniche e percentuali diverse?
Gestire il conguaglio tra il 21% trattenuto dai portali e l’aliquota reale (che sia IRPEF o Cedolare al 26%) è il motivo principale per mia esperienza per cui gli host ricevono avvisi di accertamento. Un calcolo sbagliato può costarti molto più di una consulenza professionale.
Vuoi essere certo di dichiarare la cifra corretta ed evitare sanzioni? [Contattami per una consulenza: analizzeremo i tuoi report e la tua posizione fiscale]
Documenti necessari per dormire sonni tranquilli
Per non farti trovare impreparato dai controlli del Fisco, devi avere sotto controllo:
- I report lordi di Airbnb e Booking (non basta l’estratto conto bancario).
- Le Certificazioni Uniche emesse dai portali.
- Le ricevute della Tassa di Soggiorno (spesso confusa con il reddito da locazione).
Conclusione
Affittare nel 2026 richiede professionalità non solo nell’accoglienza, ma anche nella contabilità. La ritenuta del 21% è un aiuto, ma non è una garanzia di regolarità. Solo una pianificazione fiscale attenta ti permette di massimizzare il guadagno reale e proteggere il tuo investimento immobiliare.